Neste início de 2019, na cidade de São Paulo, incorporadoras e construtoras tiveram divergências com relação ao Ministério Público sobre o direito de protocolo. De um lado, as construtoras defendiam a permanência do direito de protocolo, do outro, o Ministério Público buscou, em liminar, suspender esse direito.
O Mapa da Obra entrevistou a professora Paula Katakura, do curso de Engenharia Civil do Instituto Mauá de Tecnologia, para compreender qual o impacto dessas decisões e como isso influencia o andamento do mercado imobiliário e a cidade. Confira:
Mapa da Obra (MDO) – O que é o direito de protocolo?
Paula Katakura: é a permissão para que empreendimentos protocolados até 22 de março de 2016, antes da nova legislação, sigam regras antigas. É ainda um instrumento que foi incluído no Plano Diretor Estratégico (PDE) e na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano (LPUOS) no município de São Paulo.
O que diz a LEI em seu artigo 162:
“Os processos de licenciamento de obras, edificações, atividades e os projetos de parcelamento do solo, protocolados até a data de publicação desta lei e sem despacho decisório, serão apreciados integralmente de acordo com a legislação em vigor à época do protocolo, exceto nos casos de manifestação formal do interessado a qualquer tempo, optando pela análise integral de acordo com suas disposições.”
O PDE e a LPUOS foram amplamente discutidos na ocasião, com a realização de inúmeras audiências públicas e contaram com a participação de toda a sociedade, inclusive de representantes do setor imobiliário.
MDO – Como ele impacta o mercado imobiliário?
Katakura: as construtoras dão entrada em processos de aprovação de empreendimentos quando percebem a proximidade de mudanças mais restritivas na legislação urbanística durante a revisão dos Planos Diretores Estratégicos e da Legislação de Uso e Ocupação do Solo, de forma a garantir o direito a construir um empreendimento com base na legislação vigente no momento da entrega do projeto, mesmo que esses critérios já tenham sido mudados por lei.
Dessa forma, a suspensão desse direito de construir conforme regra antiga significa a não execução de inúmeros investimentos na cidade, e que, segundo o setor da construção civil, acarreta grandes prejuízos.
MDO – A última decisão do TJ-SP mantém o direito de protocolo. Como isso afeta o mercado? Pode ser considerado positivo ou negativo? Por quê?
Katakura: fazendo um histórico desta questão, em 26 de fevereiro de 2018, o direito de protocolo foi suspenso em São Paulo em caráter liminar a pedido do Ministério Público. Em maio do mesmo ano essa liminar for derrubada. Novamente em março de 2019, o TJ/SP manteve a validade desse direito. Com essa decisão, os projetos anteriores ao Plano Diretor Estratégico de 2014 e à Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de 2016 continuam a ser analisados em conformidade com a legislação em vigor à época do protocolo.
O mercado imobiliário recebe essa decisão como segurança jurídica e econômica para continuidade de seus investimentos. Se, por um lado, essa regra de transição legislativa traz segurança ao mercado imobiliário, acaba postergando a preservação de áreas verdes incluídas nas novas leis, permite maiores dimensões máximas para lotes, mantém a exigência de vagas para carros, deixa de ocupar áreas destinadas à habitação social, e ainda agrava os problemas da cidade.
MDO – E que tipo de problemas serão agravados?
Katakura: podem ocorrer prejuízos ambientais, que são irreversíveis e a sociedade como um todo é impactada. Podemos perceber isso todos os dias na cidade ao fazer a gestão de problemas criados por essa expansão equivocada. Não estamos eliminando as causas e a regulação técnica da expansão da cidade não avança. A eliminação de áreas verdes, impermeabilização do solo, assentamentos precários em áreas de risco e de preservação permanente, obrigam a cidade a construir mais piscinões, viabilizar soluções para áreas inundáveis já ocupadas, ampliar a rede de transportes para áreas cada vez mais distantes das áreas centrais e dos locais de trabalho, entre outras coisas. Todas essas ações e obras são impostas por uma forma de ocupar a cidade relacionada a obsoletas políticas de expansão do município e falta a visão geral de todos os setores envolvidos, no sentido de se compreender que os prejuízos nestes casos são muito superiores ao que se deixa de ganhar com algumas obras pontuais.
MDO – E quais as críticas do Ministério Público (MP) sobre esse direito?
Katakura: o Ministério Público questiona o direito de protocolo previsto nos artigos 162 da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei nº 16.402/2016) e 380 do Plano Diretor Estratégico (PDE/2014), porque entende que existe ilegalidade na aplicação de uma legislação antiga para empreendimentos construídos já sob vigência de novas regras. Além de contestar a tese de que haveria direito adquirido ao protocolo. Questiona ainda a constitucionalidade do artigo 162 da Lei 16.050/14, e defende que esse artigo fere aspectos de proteção ao meio ambiente relevantes, previstos tanto na Constituição Estadual quanto na Constituição Federal. Segundo o MP, a autorização administrativa poderia ser revista pelo poder público a qualquer momento antes do início da obra.
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